北京市东城区建国门区域的北总布胡同，属于北京城的心脏地带，寸土寸金。低矮平房、老旧小区与高楼大厦之间，夹杂着一宗拆迁未完的土地。

这宗相对平整的土地上，除了孤零零地矗立着一座拆除复建的“倒座房”(与正房相对、紧邻四合院大门的南房)以外，常年覆以防尘绿网。这宗地块的主人——华润置地有限公司(01109.HK，下称“华润置地”)渴望进行开发，并为此等了逾十年。

这座拆除复建的“倒座房”的遗址，是上世纪中国著名建筑学家梁思成、林徽因夫妇的故居(下称“梁思成故居”)，2009年华润置地取得这宗地块时，梁思成故居处在拆迁范围。

根据公开资料，华润置地早年“冒险”将地块上的梁思成故居拆除，但之后被北京市文物保护部门处罚，并责令重新复建，而这宗地块也就此闲置。为了实现连片开发，华润置地进一步置换了人民美术出版社原址所属地块，但如今又面临家属楼拆迁障碍。

华润置地在北京遗留的这两宗闲置土地，命运辗转曲折，而其前途仍然画满了问号。

置换土地连片开发

距离东城区北总布胡同东南方向约6公里车程，写字楼与商业中心鳞次栉比的朝阳区双井桥西侧，有一座崭新、惹眼的深褐色独栋办公楼，它是人民美术出版社的新址。

双井桥区域紧邻北京市的东三环，也是北京市的核心商业区之一，旁边的乐成中心写字楼租金昂贵，在此享受独栋办公无疑十分奢侈。

人民美术出版社新址所属地块，只有足球场面积大小，华润置地拥有这宗地块的开发权益，并代为建成以后，交付给人民美术出版社作为新的办公场地。

作为交换代价，人民美术出版社将位于东城区北总布胡同32号的原址地块置换给华润置地，这宗地块与上述梁思成故居所属的拆迁闲置土地相邻。

通过土地置换，华润置地原本计划将这两宗位于建国门区域的核心地块连片开发。但如今，人民美术出版社的新办公场地早已建成并入驻，而置换得来的人民美术出版社原址所属地块，虽与梁思成故居所属地块实现连片，却无法开发动工，搁置至今。

其实，据《中国经营报》记者获悉，此前，人民美术出版社新址地块同样是一宗闲置土地，地块前身是“优士阁二期”项目。

根据北京市规划和自然资源委员会的备案信息，华润置地附属公司“北京华润京通房地产开发有限公司”在2005年正式取得了优士阁二期项目的开发权益，该宗地块土地面积6400平方米，规划建筑面积约3.2万平方米。

由于优士阁二期项目位置邻近北京CBD核心区，因此在拿地初期，华润置地计划将其建成一个纯写字楼项目，甚至确定了项目案名为“银杉国际中心”。

但华润置地规划的银杉国际中心最终没有建成。根据国土资源部在2010年公布的闲置土地统计名单，优士阁二期项目名列其中，这宗土地面积仅为6400平方米的商服用地，原计划在地块出让的2005年底动工，并在2007年6月底竣工。

当时华润置地对外解释是，优士阁二期项目的规划建设方案长期遭到居民的强烈反对，期间多次根据周边居民要求进行设计方案的调整，建设方案需要获得周边居民的理解支持才会开工建设。

据记者了解，一直到2012年优士阁二期项目开发动工前向居民征询意见时，仍然遭到不少周边居民反对，反对意见包括“侵占居民楼配套、绿化、停车、道路用地”“建筑物影响居民楼采光”等问题。

华润置地正式开发建设优士阁二期项目前，已于2009年与人民美术出版社达成了土地置换的意向，后者以位于东城区北总布胡同32号人民美术出版社原址所属地块，置换华润置地所持有的优士阁二期项目。

优士阁二期项目由此重新进行立项及规划方案调整，最终确定人民美术出版社新址占地面积8100平方米，地上建筑面积8000平方米，建成后的办公楼高约31米，容积率则降至不足1.0。

据记者了解，当时人民美术出版社对新办公场地选址十分苛刻，要求“三环以里、独立成院、交通方便”。

而由于优士阁二期项目的规划方案及开发建设遭到周边居民反对，不仅造成土地闲置，华润置地也只得放弃了建成银杉国际中心商业项目的开发计划。

最终，2011年华润置地与人民美术出版社签订拆迁置换协议，完成土地置换并进一步调整优士阁二期项目的建设方案之后，为人民美术出版社建成了办公新址。

冒险拆除文物故居

通过置换位于朝阳区双井桥西侧的优士阁二期项目，华润置地取得了位于东城区北总布胡同32号的人民美术出版社原址所属地块，并与梁思成故居所属地块实现连片。

据记者日前现场走访观察，人民美术出版社原址拆除后仅剩大门及其保安室，与之相连的还有人民美术出版社的家属楼——大雅宝社区，这栋老旧楼栋的居民据称正在等待拆迁。

两位受访的大雅宝社区居民告诉记者，目前居住的老旧楼栋是人民美术出版社的家属楼，可能会进行拆迁，人民美术出版社原址所属地块的开发权益已经归于华润置地，大雅宝社区的供暖等费用，近年来也一直由华润置地缴纳。

这两位居民都没有提及人民美术出版社家属楼的具体产权归属情况。“家属楼的居民愿意拆迁，但是补偿和房子要先到位。”大雅宝社区一位居民说，“目前家属楼的居民都没有与华润置地签订拆迁协议，华润置地也没有明确拆迁时间表和补偿方案。”

与人民美术出版社原址所属地块紧邻的是“弘通科研大楼”项目，即梁思成故居所属地块。人民美术出版社原址门牌号是北总布胡同32号，而梁思成故居则位于24号。

弘通科研大楼项目地块与北京华润大厦紧邻，因此该项目实际规划建设内容是“华润大厦二期”。大雅宝社区一位居民告诉记者，此前华润置地尝试过开发动工，但遭到小区居民的反对阻挠，“因为会影响居民楼的采光，还为此与华润置地闹上了法庭。”

2009年，华润置地与人民美术出版社达成土地置换意向，对所属地块拆迁并与弘通科研大楼项目连片开发，但又面临人民美术出版社家属楼拆迁问题，耽搁至今。

记者为此向北京市东城区规划国土分局核实人民美术出版社原址所属地块及其家属楼的所有权归属、拆迁情况、后续开发计划，以及是否涉及规划变更等，该部门已在协助核实。

弘通科研大楼项目地块上的梁思成故居，是导致其难以完成拆迁、明确规划方案及推进开发的另一个主要障碍。

据公开报道，2009年，华润置地“冒险”进行了地块上梁思成故居的拆除，但之后被北京市文物保护、规划部门叫停处罚，并责成恢复保护。据附近居民向记者介绍，目前地块上矗立的梁思成故居的

“倒座房”，即是几年前复建的建筑物。

北京市东城区文化委员会一位人士在电话中向记者确认，已经明确梁思成故居将受到保护，之前被开发企业拆除后，梁思成故居的保护复建工作主要由所属该委的行政执法队及文物科等部门负责，具体复建及保护方案进一步核实后向记者作出回复。

另据早前的公开报道，华润置地拆除梁思成故居之后，北京市东城区文化委员会已经对开发单位进行罚款，同时责令其恢复所拆除旧居建筑原状。

华润置地辗转取得了弘通科研大楼项目地块的开发权益。同样在2009年，华润置地通过项目公司收购的方式，从中信地产手里以13亿元的代价收购了弘通科研大楼项目公司全部股权并继承债务。

根据国土资源部在2010年公布的闲置土地统计名单，弘通科研大楼项目地块同样在列。该项目地块原定土地面积1.7万平方米，规划建筑面积15.23万平方米，规划用途包含公寓及商业，早在2003年9月下旬完成出让，拟在2004年3月下旬动工，并在2005年底竣工。

记者已向华润置地求证核实弘通科研大楼项目地块开发停滞原因、拆迁进度、梁思成故居拆除复建情况、是否涉及规划变更以及是否满足土地闲置情形等，该公司已经收悉采访内容，但未作回应。

另据记者获悉，除了梁思成故居以外，弘通科研大楼项目实际位于东城区北总布胡同拆迁滞留地，地块周边还涉及不少平房等建筑物拆迁，但暂时同样没有拆迁时间表。

（文章来源：中国经营报）